서울 집값은 왜 오르는데 전세는 부족할까? 금리·대출 규제로 다시 확인해봤습니다

 

 서울 집값이 오르는 이유를 금리나 대출 규제 하나만으로 설명하기는 어렵습니다. 현재 확인되는 공식자료를 보면 서울 아파트 매매 실거래가격은 상승했지만 매매거래량은 크게 줄었고, 전세거래량도 감소했습니다. 동시에 전세거래 가운데 갱신계약이 차지하는 비중은 높아졌습니다. 따라서 지금의 서울 주택시장은 집값만 볼 것이 아니라 가격·거래량·전세 갱신·공급을 함께 봐야 흐름을 이해할 수 있습니다.

핵심만 먼저 정리하면

2026년 7월 서울 아파트 매매 실거래가격은 전월보다 1.93%, 전년 동월보다 14.56% 상승했습니다. 반면 8월 매매거래량은 전월 대비 46.2% 감소했고, 전세거래량도 18.0% 줄었습니다. 그런데 전세거래 중 갱신계약 비중은 58.9%까지 높아졌습니다. 즉 가격이 오른다고 거래가 활발한 것은 아니며, 전세거래가 줄었다고 곧바로 서울 전체의 전세주택 총량이 부족하다고 단정할 수도 없습니다.

제가 이 문제를 다시 찾아보게 된 것은 요즘 서울 집값 관련 뉴스를 볼 때마다 비슷한 의문이 생겼기 때문입니다. 정부가 서울 집값을 안정시키기 위해 정책을 내놓고 있고, 최근에는 금리도 올라갔습니다. 대출을 받기도 어려워졌는데 그렇다면 집을 사려는 사람이 줄면서 집값도 내려가는 것이 자연스럽지 않을까 생각했습니다.

그런데 반대로 서울 집값은 오르고 전세 물건도 부족하다는 이야기가 들립니다. 집을 사기 어려워지면 전세를 찾는 사람이 늘어날 것 같은데, 왜 전세까지 여유가 없는지 궁금했습니다. 개인적으로는 월세보다 전세가 대출 등을 감안하더라도 가계의 주거비 부담을 줄일 수 있는 방법이 아닐까 생각했기 때문에 실제 자료를 확인해봤습니다.

서울 집값은 실제로 얼마나 올랐을까

먼저 체감이나 뉴스 제목이 아니라 실제 거래가격부터 확인했습니다. 서울시가 2026년 9월 18일 공개한 자료에 따르면 한국부동산원이 산출한 2026년 7월 서울 아파트 매매 실거래가격은 전월보다 1.93%, 전년 같은 달보다 14.56% 상승했습니다.

서울시는 7월 시장에 대해 고가 지역을 중심으로 급매물이 소진된 뒤 기존 호가 수준의 일반 거래가 이어졌고, 중저가 지역으로 실수요가 유입되면서 실거래가격 상승세가 지속된 것으로 분석했습니다.

여기서 중요한 것은 ‘서울 집값이 올랐다’는 사실과 ‘서울 전체의 주택 수요가 폭발했다’는 해석을 같은 것으로 보면 안 된다는 점입니다. 실제 거래가격과 거래량을 함께 확인해야 하기 때문입니다.

금리가 오르고 대출도 어려운데 왜 집값은 오를까

제가 가장 궁금했던 부분입니다. 일반적으로 금리가 올라가면 주택담보대출이나 전세대출의 이자 부담이 커질 수 있고, 대출 규제가 강화되면 차입을 이용한 주택 구매 여력도 줄어들 수 있습니다.

실제로 한국은행은 2026년 8월 27일 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 0.25%포인트 인상했습니다. 따라서 현재 주택시장에서는 금리 부담이 사라진 상황이라고 볼 수 없습니다.

그렇다고 금리가 오른 만큼 서울 집값이 반드시 내려가야 하는 것은 아닙니다. 주택가격은 금리 하나만으로 결정되지 않기 때문입니다. 대출 의존도가 높은 수요자는 시장에서 빠질 수 있지만, 자기자금 비중이 상대적으로 높은 수요나 실거주 목적의 수요까지 모두 사라지는 것은 아닙니다.

실제로 서울시 자료에서 2026년 8월 서울 아파트 매매 가운데 15억 원 이하 거래 비중은 79.9%까지 높아졌습니다. 서울시는 이후 중저가 실수요 거래가 다시 늘면서 동북권 등 외곽지역 가격 상승으로 이어졌다고 분석했습니다.

이 자료를 바탕으로 보면 대출 규제가 주택 수요를 모두 없애는 것이 아니라 구매 가능한 가격대와 수요층을 바꾸는 방향으로 작용할 가능성도 생각할 수 있습니다.

그런데 서울 아파트 거래량은 크게 줄었다

여기서 집값과 거래량을 함께 보면 시장의 모습이 달라집니다.

서울시 자료에 따르면 2026년 8월 서울 아파트 매매거래량은 3,143건으로 7월 5,838건보다 46.2% 감소했습니다. 다만 8월 계약분은 거래 신고기한이 9월 말까지 남아 있기 때문에 현재 수치는 추후 증가할 수 있습니다.

구분	7월	8월	전월 대비
서울 아파트 매매	5,838건	3,143건	-46.2%
서울 아파트 전세	8,855건	7,263건	-18.0%
전세 갱신계약 비중	53.0%	58.9%	+5.9%p

이것은 현재 서울 주택시장을 볼 때 상당히 중요한 부분입니다. 가격은 상승했지만 거래량은 감소했습니다. 따라서 “집값이 올랐으니 사람들이 집을 많이 사고 있다”고 단순하게 해석하기는 어렵습니다.

오히려 대출이나 가격 부담 때문에 거래 자체는 위축된 가운데, 실제 거래가 성사되는 일부 가격대에서는 가격이 상승하는 현상이 동시에 나타날 수 있습니다.

전세가 부족하다는 말은 어떻게 봐야 할까

다음으로 전세시장을 확인했습니다. 2026년 8월 서울 아파트 전세거래량은 7,263건으로 7월 8,855건보다 18.0% 감소했습니다. 전년 동월과 비교하면 32.2% 감소했습니다.

그런데 전세거래 가운데 갱신계약 비중은 오히려 높아졌습니다. 8월에는 58.9%로 7월 53.0%, 지난해 8월 43.7%보다 모두 높았습니다.

여기서 갱신계약 비중이 높다는 사실을 ‘서울에 전세주택 자체가 부족하다’는 의미로 바로 연결해서는 안 됩니다. 갱신계약은 기존 임차인이 기존 주택의 계약을 연장하는 거래이기 때문입니다.

다만 신규 임차인의 입장에서 보면 이야기가 달라질 수 있습니다. 기존 임차인이 계약을 계속 유지하면 해당 주택이 신규 전세 물건으로 시장에 나오는 일이 줄어들 수 있습니다. 따라서 주택의 총량과 별개로 새롭게 전세를 구하는 사람이 체감하는 선택지는 줄어들 가능성이 있습니다.

서울시 역시 8월 전월세 거래 감소와 전세 갱신계약 비중 확대를 주거이동 위축과 연결해 설명했습니다.

집을 사기 어려워지면 전세 수요는 늘어날까

이 부분은 충분히 가능한 흐름입니다. 집값이나 대출 부담 때문에 주택 구매를 미루는 가구가 전세를 선택할 수 있기 때문입니다.

하지만 전세시장은 수요만으로 결정되지 않습니다. 전세를 찾는 사람이 있어도 집주인이 전세를 내놓아야 실제 신규 전세 물건이 생깁니다.

예를 들어 기존 세입자가 계속 거주하면서 계약을 갱신하면 새로운 전세 물건이 나오지 않습니다. 집주인이 전세 대신 월세를 선택하는 경우에도 전세 공급은 줄어들 수 있습니다.

따라서 “집을 사기 어려워졌으니 전세가 더 많아져야 한다”는 생각은 수요 측면만 본 것입니다. 실제 전세시장을 판단하려면 신규 전세 물건과 갱신계약, 전세가격, 월세 전환 흐름을 함께 봐야 합니다.

서울 주택 공급은 정말 부족하기만 한 걸까

공급 측면도 확인해봤습니다. 서울시는 2026년 1월부터 7월까지 서울 주택 인허가가 2만8,634호, 착공이 1만9,507호라고 발표했습니다. 최근 3년 같은 기간 평균과 비교하면 인허가는 36.7%, 착공은 34.6% 많은 수준입니다.

서울시는 내년까지 신축 아파트 약 4만8천 호가 입주할 것으로 전망하고 있습니다. 따라서 서울의 주택 공급이 아무것도 진행되지 않고 있다고 보기는 어렵습니다.

다만 여기서 중요한 차이가 있습니다. 인허가와 착공은 지금 당장 입주할 수 있는 주택이 아닙니다. 인허가와 착공이 증가했다는 것은 향후 공급 기반이 확대되고 있다는 의미이지, 오늘 전세를 구하는 사람이 바로 이용할 수 있는 물건이 늘었다는 뜻은 아닙니다.

그래서 장기적인 공급 확대와 현재 전세시장에서 느끼는 매물 부족은 동시에 나타날 수 있습니다. 공급에는 시간이 필요하고, 현재의 주거 이동과 계약 상황은 별도로 움직이기 때문입니다.

전세가 월세보다 가계 부담이 적다는 생각, 맞을까

제가 처음 가졌던 생각은 월세보다 전세가 가계 부담을 줄일 수 있지 않을까 하는 것이었습니다. 매달 월세를 내지 않는다는 점만 보면 충분히 그렇게 생각할 수 있습니다.

하지만 실제 주거비를 비교하려면 전세보증금만 봐서는 안 됩니다. 전세보증금을 대출로 마련한다면 대출이자가 발생하기 때문입니다.

반대로 월세는 매월 일정한 현금 지출이 발생하지만 전세보다 필요한 보증금이 적을 수 있습니다. 따라서 어떤 방식이 더 부담이 적은지는 가구마다 달라질 수 있습니다.

전세와 월세를 비교할 때 확인할 항목

① 필요한 보증금 규모

② 전세대출을 이용할 경우 실제 대출금액

③ 적용되는 대출금리와 매월 발생하는 이자

④ 월세와 관리비 등 매월 발생하는 비용

⑤ 거주기간과 보증금을 마련하기 위해 포기하는 다른 자금 활용 기회

따라서 “전세가 무조건 월세보다 싸다”는 결론보다는 내가 실제로 마련할 수 있는 보증금과 대출 조건을 기준으로 총 주거비를 비교해야 한다고 보는 것이 정확합니다.

지금 서울 집값을 판단할 때 무엇을 봐야 할까

이번 자료를 확인하면서 가장 중요하다고 느낀 것은 집값 하나만 봐서는 현재 시장을 제대로 판단하기 어렵다는 점이었습니다.

확인할 지표	이번 자료에서 나타난 흐름	왜 중요한가
매매가격	상승	실제로 거래된 주택가격의 방향을 확인
매매거래량	8월 감소	가격 상승과 거래 위축이 동시에 나타나는지 확인
전세거래량	8월 감소	전세시장의 거래 움직임을 확인
전세 갱신계약	58.9%	기존 임차인의 계약 유지 흐름을 확인
주택 인허가·착공	최근 3년 평균 상회	향후 공급 기반을 판단
금리·대출	기준금리 3.00%	구매·전세대출 부담을 함께 판단

결국 서울 집값과 전세 문제는 따로 볼 수 없다

처음에는 “금리가 오르고 대출도 어려운데 왜 서울 집값이 오르지?”라는 의문에서 시작했습니다. 그런데 자료를 하나씩 비교해보니 현재 시장을 단순한 상승 또는 하락으로 설명하기 어려웠습니다.

서울 아파트 매매 실거래가격은 상승했지만 거래량은 감소했습니다. 이는 가격 상승과 거래 활성화가 반드시 같은 의미가 아니라는 것을 보여줍니다.

전세 역시 거래량은 감소했지만 갱신계약 비중은 높아졌습니다. 이 때문에 신규 전세를 찾는 사람에게는 선택 가능한 물건이 부족하게 느껴질 수 있지만, 갱신계약 비중 하나만으로 서울 전체의 전세주택 총량이 부족하다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

공급도 마찬가지입니다. 서울의 인허가와 착공이 최근 3년 평균보다 많아지는 흐름이 확인되지만, 착공한 주택이 당장 입주 가능한 주택이 되는 것은 아닙니다. 그래서 현재의 전세시장과 앞으로의 공급을 시간축을 달리해 봐야 합니다.

직접 조사해보니

저는 집값이 내려가고 전세 물건이 충분히 풀리면 가정의 주거비 부담도 자연스럽게 줄어들 수 있겠다고 생각했습니다. 특히 월세보다 전세가 부담을 줄일 수 있는 방법이 아닐까 생각했기 때문에 전세시장의 상황을 더 자세히 확인해보고 싶었습니다.

하지만 실제 수치를 비교해보니 집값과 전세 문제는 생각보다 복잡했습니다. 금리와 대출 규제는 분명 주택 구매 부담을 높이는 요인이지만, 모든 수요가 동시에 사라지는 것은 아니었습니다. 실제 거래에서는 중저가 실수요가 나타났고, 그 결과 일부 가격대에서는 가격 상승이 이어졌습니다.

전세도 마찬가지였습니다. 전세를 찾는 수요가 존재한다고 해서 신규 물건이 자동으로 늘어나는 것은 아니었습니다. 기존 세입자의 계약 갱신이 많아지면 신규 계약으로 나오는 물건이 줄어들 수 있기 때문입니다.

결국 제가 처음 가졌던 질문에 대한 답은 “금리와 대출 규제가 있는데도 집값이 오르는 것은 이상하다”가 아니라, 금리와 대출은 시장에 영향을 주는 하나의 요인이고 실제 가격과 거래는 수요의 구성, 가격대, 공급 시점, 기존 계약의 유지 여부까지 함께 움직인 결과라고 보는 것이 더 정확했습니다.

결론

현재 서울 주택시장은 집값 상승과 거래량 감소가 동시에 나타나고 있습니다. 2026년 7월 서울 아파트 매매 실거래가격은 전월보다 1.93% 상승했지만, 8월 매매거래량은 3,143건으로 7월보다 46.2% 감소했습니다. 전세거래량 역시 7,263건으로 18.0% 감소했지만 전세 갱신계약 비중은 58.9%로 높아졌습니다.

따라서 지금 서울 집값을 단순히 “대출이 어려운데도 사람들이 집을 많이 사서 오른다”고 해석하거나, 전세를 “서울에 집이 절대적으로 부족해서 그렇다”고 단정하는 것은 조심할 필요가 있습니다.

금리와 대출 규제는 분명 주택 구매와 전세대출의 부담을 높이는 요인이지만, 실제 시장에서는 가격대별 수요가 다르게 움직일 수 있습니다. 전세시장 역시 신규 계약과 갱신계약을 구분해서 봐야 현재 체감하는 매물 부족 현상을 제대로 이해할 수 있습니다.

앞으로 서울 주택시장을 확인한다면 집값 하나만 보기보다 실거래가격, 거래량, 전세 신규계약과 갱신계약, 전세가격, 주택 인허가·착공과 실제 입주, 금리와 대출 조건을 함께 확인하는 것이 더 현실적인 방법이라고 생각합니다.

저 역시 집값이 안정되고 전세 물건도 충분히 공급돼 가정의 주거비 부담이 줄어들었으면 좋겠습니다. 다만 주택시장은 하나의 정책이나 금리 하나만으로 방향을 단정하기 어려운 만큼, 앞으로 실제 거래량과 전세 갱신 흐름, 공급이 입주로 이어지는 과정을 계속 확인해보는 것이 필요해 보입니다.

※ 이 글은 2026년 9월 현재 공개된 서울시·한국은행 등의 자료를 바탕으로 작성했습니다. 2026년 8월 거래량은 신고기한이 남아 있어 추후 변경될 수 있으며, 향후 서울 집값이나 전세가격의 상승·하락을 예측하거나 단정하는 내용은 아닙니다.